정부 주택지원 (주택정책 기조변화 정리)

1963년 공영주택법 제정이 되면서 주공 및 지자체 공급에 정부가 참여하면서 현재까지 주택정책에 많은 변화가 있었는데요

올해 어떤 변화가 있는지 알아보기 전에 어떤 변화가 있었는지 간략히 설명하겠습니다.

1960년대	공영주택법 제정(1963년) 주공 및 지자체 공급에 대해 정부가 참여
1970년대	주택공급에 관한 규칙 제정(1978년 5월 10일) 청약제도 본격화
1980년대	투기억제측면에서의 주택공급 규제 강화 -채권입찰제, 전매제한, 재당첨 금지 기간 연장
1990년대	주택정책의 시장자율화 및 규제완호로 기조 전환 -소형주택건설 의무 비율, 분양가 자율화, 분양권 전매제한 폐지 등
2000년대	투기과열지구 지정제도, 분양가상한제, 전매제한 재도입 등 규제강화 -2007년8월24일(9월1일 시행) 가점제 도입/2009년5월6일 주택청약종합저축 신설
2010년대	주택공급제도 완화, '16년도 부터 실수요자 보호를 위한 안정화 추진
20,21년대	주택가격 이상 급등, 다각적인 주택정책 강화 모색 (관계부처 합동)
2022년대	기준금리 인상 등에 따른 부동산시장 급 경색
2023년대	부동산시장 급경색에 따른 규제지역 해제 및 각종 대출완화 등

 

2023년 주택정책

부동산 시장이 급경색을 하면서 여러 규제를 해제하고 대출 완화를 하였은데요 상세히 어떤지 확인해보겠습니다.

대출관련 규제 완화 (2023년 3월 2일 금융위 의결, 시행)

1) 다주택자 규제지역 내 주택담보대출 허용 (LTV 0→30%, 비규제지역 60%)

2) 임대∙매매사업자에 대한 주택담보대출 허용 (LTV 0→30%, 비규제지역 60%)

3) 임차보증금 반환 목적 주택담보대출의 각종 제한 규정 완화 (LTV, DSR내 허용)
 - 투기∙투기과열지역 내 15억 초과 아파트에 대한 주담대 대출한도(2억) 폐지
 - 규제지역 내 9억 초과 주택 전입의무 폐지, 2주택자 규제지역 소재 주담대 시 다른 보유주택 처분의무 폐지, 3주택 이상 보유자 규제지역 주담대 금지 폐지

4) 생활안정자금 목적 주택담보대출 한도 폐지 (현 연 2억→LTV,DSR 내 허용)

5) 주택담도대출 대환시 기존 대출시점의 DSR적용 (1년 한시)

6) 서민∙실수요자의 주택담보대출 한도 폐지 (현 6억→LTV,DSR 내 허용)
 *부부합산 연 소득 9천 이하, 무주택세대주, 투기∙투과지구 9억이하(조정 8억 이하)

7) 중도금 대출 보증을 모든 분양주택으로 확대 (2023년3월20일 시행)
 - 9억원 이하→12억 이하→폐지/1인당 5억 한도 폐지

 

특례보금자리론 출시 (2023년 1월 30일)

- 소득 제한없음 (기존 7천) → 9억 이하 주택, 대출한도 5억, 10년형 기준 4.05~4.5%

- 자금용도 : 신규주택 구입, 기존 대출상환, 임차보증금 반환 / 일시적 2주택자도 신청 가능
 →부부합산 소득 1억원 이상 또는 주택 가격 6억원 이상 : 이용불가 (9월27일 부터)
일시적 2주택자도 특례보금자리론 대상에서 제외

 

역전세, 전세사기 등 리스크 관리 강화 (7월4일 하반기 경제정책방향)

- (개인)보증금 차액 반환목적 대출 규제 완화 (7월말~1년 한시적) / DSR(40%) → DTI(60%) 적용

- (임대사업자) RTI(임대소즉/이자비용) 하향 : 1.25~1.5배(규제지역) → 1.00배

 

국민 주거 안정을 위한 주택공급 활성화 방안 (2023년 9월 26일)

- 금년도 주택공급 목표 47만호(인허가)를 최대한 달성

- 2024년까지 100만호 이상 공급

- 중장기적으로 현 정부 목표 초과 달성(270만호) 여력 확충

1) 공공 주택공급 확대

2) 민간공급 활성화 방안
 - 사업여건 개선 : 규제 정상화 입법완료 (재건축부담금 합리화, 실거주의무 폐지) 등
 - 원활한 자금조달 지원 : PF대출 보증 확대, 중도금 대출지원 등
 - 비 아파트 사업 지원 : 재개발, 재건축 사업절차 개선, 소규모 정비사업 사업성 개선
 - 도심 공급 기반 확충 : 비 아파트 자금조달 지원, 비 아파트 규제 개선

 

변동금리, 스트레스 DSR도입 (연내 도입예정)

대출을 받는 자에게 지금 받으려는 대출금리에 일정부분 가산금리 붙여서 계산
예) 5년동안 평균금리 중 가장 높았을 때 5%, 현재 금리가 4.5%라면 발생화는 금리차 0.5%를 붙여 계산 (매년 11월 한국은행 공시)

 → (목적) 변동금리의 변동성과 그에 따른 금리 상승 가능성을 고려하여 차주의 대출 상환 능력을 평가 / 차주의 대출 상환 능력을 더욱 정확하고 철저하게 평가하기 위함

 

청년 주택드림 청약통장 (2023년 11월 24일 국토부 발표 / 2024년 2월 실시 예정)

부럽다 청년 주택드림 청약통장

- 가입요건 : 만 19~34세 무주택자, 소득5천만원, 납입한도 월 백만원, 이율 4.5%

*청년우대형통장 가입자 : 출시 시점에 일괄 전환(자동) / 일반 청약저축가입자 : 출시 후 전환신청

*가입 후 자격 변동 시(만34세 경과) : 우대금리 등 동일 적용

*군 복무기간 : 최대 6년까지 차감 적용(40세 & 군복무 6년 = 34세로 간주)

*청년 주택드림 대출 : 청년주택 드림 통장 출시 후 청약에 당첨된 경우에만 적용

*대출 소득기준 : 미혼 0.7억, 기혼 부부합산 1억 이하

 

신생아 특례대출

- 신생아 출산 시 주택담보대출 이자율 1.6% ~ 2.3%대 적용 / 특례금리 5년간만

- 23년도 출생아부터 / 전용84㎡ & 9억 이하, 주택구입시 5억, 전세 3억(4년간)

- 잠재수요 : 2만가구 / 26조 / 전국 아파트 거래량 기준 10~23% 비중 예정

- 5년 후 변동금리로 고금리 위험성 상존

 

재건축초과이익 환수에 관한 법률 / 국토교통위원회 전체 회의(11.30) 통과 (24년 3월 시행예정)

*목적 : 토지로부터 발생되는 개발이익을 환수, 적정 배분 → 투기 방지 & 토지의 효율적인 이용

*초과이익 : 사업 기간 중 오른 집값에서 해당 시군구 평균 집값 상승분과 개발비용을 뺀 값

*대상 : 18년1월2일 이후 관리처분인가를 신청ㅎ아는 재건축조합(재개발, 리모델링 제외)

부과율	면제	10%	20%	30%	40%	50%	장기보유 최대감면율
현행	0.3억 이하	0.3~0.5억	0.5~0.7억	0.7~0.9억	0.9~1.1억	1.1억 초과	없음
의결안	0.8억 이하	0.8~1.3억	1.3~1.8억	1.8~2.3억	2.3~2.8억	2.8억 초과	70%

- 1주택자 & 장기보유자의 실소유자의 부담이 크게 감소 예정

- 부담금 결정 기준(개시)시점 조정 : 조합설립인가일 ~종료시점(준공인가) / 제8조(기준시점 등)

* 기존 개시시점 : 추진위원회의 구성 승인일

 

 

 

2020년 부터 2023년까지 한국의 부동산시장 격변기라고 할 만큼 많은 변화가 있었으며,

그에 따라 많은 정책들이 나오면서 사실 실무자들에게는 많은 혼돈이 있었습니다.

올해는 특히 신생아 특별공급이 신설이 되기 때문에 이에 따른 내용도 준비하는 상황이라

걱정스러운 부분도 많은데요.

시장의 양극화, 금리의 불안감, 총선 이후의 방향 이 3가지가 오늘도 고민 내일도 고민입니다.