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아파트 모델하우스에서 간혹 상담하다 보면 10명 중 1명 정도 문의하는 것 중에 하나가 바로 "중도금 대출은 얼마 정도인가요?"라는 질문입니다.
사실 응대 하다보면 답변하기 어려운 부분입니다.
왜냐면 고객들은 제 기준으로 예를 들지만 그 금액으로 듣고 추후에 더 나오거나 덜 나오거나 하면 문제가 될 수 있는 부분이 있기 때문입니다.
물론 고객분들 중에는 그 정도 생각 안 하고 어느 정도라는 수준으로 감을 잡고자 하지만 제 입장에서 어려운 부분입니다.
중도금 대출 이자 계산기를 통해 어떻게 계산되는지 해보겠습니다.
엑셀을 통해 쉽게 계산해보기
중도금 대출 이자 계산기 사용하기
엑셀로 한번 만들어 보았습니다.
임의적으로 날짜와 금액을 넣었으니 상황에 맞게 수정해 보면 됩니다.
다운로드
중도금 대출 이자 계산기 다운로드
엑셀로 중도금 대출 이자 계산기를 만들어 보았습니다. 먼저 다운로드하셔서 엑셀을 열면 됩니다.
사용방법
- 중도금 이자 계산기 엑셀 파일 열기
- 입주예정일 작성 : 보통 입주예정일은 년. 월까지만 표기되어 있습니다.
모집공고 또는 홈페이지에서 입주예정일이 예를 들어 25년 4월이라고 되어 있으면 25-4-30으로 월말로 지정합니다.
이유는 지출되는 금액을 적게 잡는 것보단 조금 넉넉히 잡아두는 것입니다. - 공급금액 작성 : 중도금 계산을 할 분양가를 입력하는 곳인데 해당하는 타입 해당하는 동호 라인과 층을 확인 후에 계산하려는 분양가를 입력하는 것입니다.
- 회차별 비율 확인 : 통상적으로 대부분의 분양하는 아파트들의 중도금 회차별 비율은 10%이지만 간혹 15% 또는 20% 비율을 갖고 있습니다. 이건 사업주체가 결정하는 사항이기 때문에 모집공고 상에서 확인이 가능합니다.
- 대출 시작일 작성 : 모집공고 공급금액 및 납부일정표에 회차별 중도금 일정이 기재되어 있습니다. 대략 3~6개월 텀으로 일정이 잡히나 이것 또한 사업주체에서 결정되며 모집공고 상에서 확인이 가능합니다.
- 이율 작성 : 아주 예민한 이자를 넣는 곳입니다. 23년 하반기 기준으로 5~6% 정도 된다고 하며, 이자는 은행에서 정하는 것이기 때문에 우선 위에서 언급한 것처럼 지출되는 금액은 넉넉하게 잡아두는 것이 좋습니다.
임의적으로 제가 공급금액을 넣고 입주예정일과 중도금 회차별 일자를 넣어 계산해 보았습니다.
금액이 의외로 나와서 놀라셨을 텐데요. 대부분 이 정도 나오거나 더 많이 나오기도 합니다. 기준은 분양가와 그리고 입주예정 스케줄에 따라 크기는 달라집니다.
중도금 대출이 무엇 이길래
쉽게 설명하면 일반적으로 부동산의 매매계약을 체결하거나 임대계약도 마찬가지로
계약금을 납부하고 입주 또는 입점할 때 잔금을 납부하는 데
간혹 계약 당사자 합의하에 중도금을 받기도 합니다.
말은 계약의사를 확실히 하고자 함이고 매도자 또는 임대인은 자금의 확보를 위함이죠
분양하는 아파트 또한 마찬가지입니다. 바로 자금 확보를 위해서 중도금이 있는 것인데
수분양자들은 중도금을 자납 하기에는 부담이 커질 수밖에 없습니다.
사업주체와 수분양자들을 위해서 생긴 것이 바로 중도금 대출입니다.
하지만 은행에서는 담보로 잡히지 않는 것을 대출을 하지 않습니다.
결국 사업주체의 사업성의 보증을 바탕으로 수분양자들의 이름으로 대출을 진행하는 것입니다.
관계도를 보면 이해가 편할 듯합니다.
선분양을 하기 위해 공사기간 동안 들어가는 공사비를 확보하기 위해 사업주체는
사업성을 기반(수분양자들)으로 은행으로부터 자금을 빌리고
건물이 다 지어지면 그 권리는 수분양자들에게 양도하는 방식으로 진행됩니다.
공사비는 당연히 한 번에 다 지급하는 것이 아니라 나눠서 진행하는 데 그렇기에 중도금이 회차별 나누게 된 거죠.
최근 이슈된 태영건설의 부도로 인하여 피해를 볼 수 있는 수분양자들을 보호하기 위해 주택도시보증공사가 안정성을 보증하는 구조입니다.
이자후불제 vs 중도금무이자
은행에서 대출받으면 무이자는 상상할 수 없듯이 중도금대출도 마찬가지로 이자가 발생됩니다.
그렇다라면 중도금무이자는 무엇일까요?
위의 내용은 김해 삼계 푸르지오 센트럴파크 모집공고 중도금 대출 관련 내용을 가져왔습니다.
하이라이트 친 부분을 보면 중도금 대출 최초 실행일로부터 실행위탁자 및 시공자가가 지정한 입주지정기간 최초일 전일까지의 대출이자는 시행위탁자가 대납하되, 입주지정기간 최초일부터 발생하는 대출이자에 대해서는 계약자 본인이 해당 대출금융기관에 직접 납부하셔야 합니다.
결국 중도금무이자 조건은 맞습니다. 이유는 입주지정일까지 중도금 대출에서 발생된 이자는 사업주체가 납부합니다.
이런 구조는 이자후불제도 마찬가지입니다.
다만 중도금무이자는 대납한 이자를 수분양자에게 청구하지 않으며,
이자후불제는 청구하기 때문이죠.
그리고 중도금무이자라 할지라도 입주지정일 이후 입주가 늦어질수록 입주지정일로부터 발생되는 이자는 수분양자가 납부해야 합니다.
잔금대출? 신용대출?
중도금 대출은 수분양자 기준으로 담보설정이 안 되어 있으므로 당연히 신용대출로 진행됩니다.
상담하다 보면 분양을 거의 처음 받으시는 분들이 많으신데 이렇게 질문합니다.
중도금 대출받으면 입주할 때 잔금만 내면 되는 건가요?
5만 원의 상품을 사기 위해 10% 5천 원을 내고 예약을 하고 물건을 받을 때 4만 5천 원을 내야 합니다.
결국 계약금 10%를 내고 90% 금액을 내야 합니다.
중도금 60%는 대출받았지만 입주지정일에 중도금 대출 상환과 잔금을 납부해야 하는 것이죠.
그래서 입주지정일 때가 되면 각 은행별로 대출 가능 금액과 이자에 대해 서로 안내를 합니다.
이건 잔금대출이라고 보시면 되는데 정부의 대출규제 따라 달라지는 부분이라
이전에는 분양했던 금액에서 각 은행별로 감정평가 금액이 더 크기 때문에 계약금 10%만 있어도 90% 대출이 되던 때가 있는데
이건 시기마다 다릅니다.
중도금 대출 신청 시기는?
중도금 대출은 모집공고상의 1회 차 납부일정 기준으로 통상 1~2개월 전에 안내를 합니다.
일정과 지정은행 그리고 필요서류를 안내하며,
수분양자들은 이 시기에 필요서류와 일정을 확인하여 지정된 장소에서 대출을 신청합니다.
중도금 대출은 잔금대출과 다릅니다.
사업주체에서 정한 은행에서 진행되어야 하며, 지정한 은행은 아무 지점을 가는 것이 아니라 지점까지도 정해져 있기 때문이죠.
분양권 상태의 대출은 사업주체
입주시기 담보 대출은 수분양자들의 선택이니 이 차이로 기준을 잡으시면 됩니다.
결론
미래를 위해 앞서 움직여 분양받는 대부분 처음이신 분들이 많으십니다.
당연히 서툴고 모를 수밖에 없습니다.
해보지 않고서는 누가 친절히 가르쳐주겠습니까?
당연히 발품 팔거나 인터넷 검색을 통해 가늠하는 정도라고 생각합니다.
그나마 제가 고객들의 생각을 이해할 수 있는 건 사실 전 사무직이지만
가끔 모델하우스 상담 업무 지원하면서 대화 나누다 보니 고객분들의 질문들을 통해 이런 정보가 있으면 좋겠구나 해서
작성해 보았습니다.
때론 의심하고 안 믿고 왜 해야 합니까?라고 질문하신 분들에게도
입장 바꾸어 제가 생각해도 의심하거나 물어보는 게 당연하니깐요.
궁금하거나 이해가 안 되신다면 언제든지 물어보세요.
다들 친절히 상담해 드리려고 일하는 사람들이니깐요.
감사합니다.